Qual a diferença entre unificação e desmembramento de lotes

Qual a diferença entre unificação e desmembramento de lotes

No meio das incorporadoras e loteadoras, existem alguns processos muito comuns relacionados ao espaço do loteamento. Neste texto, vamos explicar um pouco mais sobre a diferença entre unificação e desmembramento de lotes, no que consistem esses procedimentos e o que é necessário para realizá-los.

Embora algumas de suas etapas sejam parecidas, essas duas coisas são bem diferentes e neste texto vamos explicar o porquê. 

Vem com a gente e boa leitura!

Unificação de lotes

Para começar, vamos falar sobre a unificação de lotes, também chamada de remembramento no setor imobiliário!

Esse processo nada mais é que a junção de dois ou mais lotes. A unificação tem como objetivo ampliar o tamanho e a área do terreno e, assim, possa se tornar um loteamento com maior capacidade de empreendimentos.

A unificação só pode ocorrer com terrenos do mesmo proprietário ou proprietários em comum. Nela, as matrículas (documento de registro de um espaço ou imóvel) de cada espaço serão unidas em uma única – característica que também é uma diferença entre unificação e desmembramento.

Dessa maneira, as matrículas antigas ficam extintas e a que passa a valer é a nova, com todas as especificações de tamanho e metragem do lote unificado.

Importante frisar que a unificação de lotes não pode, sob nenhuma hipótese, necessitar que se abram ou ampliem novas vias. O terreno unificado só pode estar dentro de um lugar preexistente.

Existem algumas situações nas quais o remembramento é muito procurado. Na primeira, o dono de um determinado terreno compra outras áreas próximas para construir sua própria casa.

Já em outra, que está mais envolvida com o empreendedorismo imobiliário, é quando um proprietário de uma área adquire outras e as divide em lotes menores para construir empreendimentos para venda e locação.

Lembrando que cada município e região tem uma metragem mínima por lotes e isso precisa ser respeitado!

Desmembramento de lotes

Agora vamos ao desmembramento!

Esse processo nada mais é que a divisão de um terreno em várias outras áreas. O procedimento começa com a gleba – área que ainda não possui regularização de ocupação para se transformar um lote.

Após escolhê-la de acordo com todos os trâmites, é preciso avaliar qual o tipo de divisão de lotes é melhor para aquele terreno. Basicamente, ela pode ser feita de duas maneiras diferentes:

  1. Loteamento: esse tipo de parcelamento é indicado para situações em que é necessário abrir, aumentar ou mudar as vias do entorno;
  2. Desmembramento: aqui, é quando não há necessidade de ampliar, modificar ou abrir novas vias. Esse processo acaba sendo vantajoso para a loteadora, porque diminui os custos envolvidos no projeto.

A diferença entre unificação e desmembramento

Além do próprio conceito – uma consiste o aumento de uma área, enquanto a outra é a divisão –, como já vimos nos tópicos anteriores, uma diferença entre unificação e desmembramento é na questão legal.

O desmembramento possui dispositivos específicos na legislação federal, ou seja, é um processo que se baseia na Lei 6.766, e possui 55 artigos nela. A área mínima estabelecida nesta Lei é 125 metros quadrados e, portanto, o lote não pode ser menor que isso.

No entanto, um desses artigos destaca que cada município ou Estado tem autonomia para adequá-la.

“Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.”

Nesse sentido, cada construtora ou incorporadora imobiliária precisa estar atenta às normas da região para que o desmembramento seja feito da maneira correta e adequada. 

Como fazer o desmembramento e a unificação

Agora que já sabemos a diferença entre unificação e desmembramento, é preciso destacar como funciona o processo burocrático de cada uma delas.

Antes de falarmos sobre os documentos exigidos, vamos ressaltar que, quanto mais atenção a eles, menos longo fica o seu projeto de unificação ou desmembramento. 

Por conta da burocracia dos órgãos públicos, os procedimentos costumam ser mais “analógicos” e demorados. Então, seja certeiro e atento.

a) Unificação

A primeira parte é a avaliação dos terrenos a serem unificados.

Nesse quesito, profissionais como topógrafos e engenheiros são os mais indicados e vão avaliar todas as questões de solo, localização e viabilidade ambiental do projeto.

O proprietário e o profissional responsável pela área precisam entrar com um processo na prefeitura da região para autorizar a unificação. Essa parte é bastante burocrática e, no geral, esses documentos são:

– Requerimento assinado pelo(s) proprietário(s), com firma reconhecida e que conste todos os imóveis e suas matrículas;

– Documento da Prefeitura atestando a unificação dos terrenos;

– Planta assinada pelo profissional requerente;

– Matrícula atualizada do imóvel;

– Memorial descritivo, caso for necessário.

b) Desmembramento

Assim como na unificação, o desmembramento exige um planejamento prévio e o estudo da sua viabilidade.

Posteriormente, o(s) proprietário(s) e os responsáveis precisam de alguns documentos para dar continuidade ao projeto de divisão de lotes. São eles:

– Solicitação do alvará de licença;

– Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e/ou Registo de Responsabilidade Técnica (RRT) e seu comprovante de pagamento;

– Autorização e requerimento dos donos e suas informações, assinada pelos mesmos;

– Memorial descritivo;

– Cópia do carnê de IPTU (apenas a folha de rosto);

– Cópia atualizada da Matrícula do Imóvel;

Projeto de desmembramento.

Conclusão

Mesmo com a diferença entre unificação e desmembramento, você pode perceber, projetos desse porte precisam de muito planejamento e profissionais capacitados para viabilizá-los.

É importante ressaltar a necessidade do estudo a fim de entender desde as questões geoespaciais, até as administrativas e jurídicas. Buscar um time eficiente em cada uma dessas atribuições é garantia de um processo otimizado.

Dessa forma, o sonho do imóvel ou do empreendimento ideal pode ser alcançado com mais facilidade e menos gargalos!

Você também deve ter visto lá em cima que o desmembramento se inicia com a gleba – parte não regulamentada para se transformar em um lote. Pois neste artigo, explicamos um pouco mais sobre como escolher uma gleba ideal e quais os pontos importantes a se considerar na decisão.