O que é uma gleba e qual a sua importância para o sucesso de seu loteamento?

O que é uma gleba e qual a sua importância para o sucesso de seu loteamento?

Antes de tirar do papel um projeto de empreendimento, é necessário pensar lá no começo de tudo. Por isso, neste texto vamos responder com detalhes a seguinte pergunta: o que é uma gleba?

Se você quer entender tudo acerca de como começar um empreendimento e ter o sucesso esperado, vem com a gente. Boa leitura!

Afinal, o que é uma gleba?

Uma gleba é nada mais que o terreno sem regulamentação. Quando não há nenhum tipo de legalização desta terra, seja para parcelamento, unificação ou construção, ela recebe o nome de gleba.

Além disso, outra característica da gleba é que ela não está regulamentada sob as condições da Lei Federal n 6.766/79, uma das leis mais importantes para o mercado imobiliário,

Gleba x Lote

Agora que já explicamos o que é uma gleba, você deve estar se perguntando aonde entra o lote nessa história?

Bom, vamos do começo. Quando alguém tem a pretensão de iniciar um empreendimento ou loteamento, este processo inicia na gleba.

A loteadora ou incorporadora precisa escolher qual será a gleba ideal para que seu projeto finalmente nasça (calma que também iremos explicar detalhadamente a seguir!). Então, assim que ela escolhe, começa o processo de registro e regulamentação daquele terreno.

Com essa regulamentação feita, o que antes era gleba, passa então a ser lote.

Portanto, um lote é uma área regulamentada sob legislação vigente e pronta para se tornar um empreendimento. Segundo a Federal n 6.766 de 19 de dezembro de 1979

“Considera-se loteamento, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

E ainda:

“Para ser considerado um Lote, o terreno precisa ser edificável”.

Resumidamente, para que o terreno seja, de fato, um loteamento, é necessário fazer um requerimento na Prefeitura local solicitando sua regularização. Se o processo for aprovado, o lote está legalizado e regular. 

Como escolher uma gleba

Além de saber o que é uma gleba, é de enorme importância saber como escolhê-la. 

Você viu que no tópico acima explicamos que após encontrar um terreno ideal, é necessário legalizá-lo. No entanto, essa área precisa estar em condições satisfatórias para ser um lote.

Vamos detalhar agora como você pode escolher sua gleba ideal! E aqui, é fundamental que se tenha atenção neste processo, já que ele é o pontapé inicial para o sucesso de qualquer empreendimento.

  1. Análise de localização:

A primeira etapa é escolher onde sua gleba – e futuro lote – estará localizado. Isso é muito importante, pois serve para analisar se no entorno existe infraestrutura necessária para o empreendimento planejado.

Algumas perguntas que pode ajudar a nortear essa pesquisa e análise:

A área possui fácil acesso? 

Caso não haja fácil acesso, o que será preciso alterar no projeto para viabilizar isso? E quanto custará?

Em sua região há muitos serviços e/ou comércio? Se sim, quais?

Existe demanda de pessoas para aquela região?

  1. Situação jurídica

Após estudar a viabilidade espacial do terreno escolhido, é hora de partir para as pesquisas jurídicas. É neste momento que você precisa tomar conhecimento de toda a parte legal e econômica antes de comprar a gleba.

Verifique se os impostos estão todos em dias, como IPTU e ITR, e se há dívidas em aberto.

Caso exista débitos, existe a possibilidade de negociá-los, incluindo no valor de compra do terreno.

No âmbito jurídico, pesquise se a gleba e seus respectivos proprietários possuem ou não pendências na justiça. Além disso, não deixe de solicitar a matrícula da área e confira se tudo está nos conformes.

  1. Zoneamento – ocupação do solo

Entender o que é uma gleba também é saber se a área escolhida está em perímetro urbano ou rural. Além disso, é preciso estar atento à metragem mínima exigida pela prefeitura do local e ver se o seu projeto se adequa às exigências.

Outra questão é em relação ao zoneamento é acerca do sistema viário ao redor e se ele atende também às demandas do projeto.

Por isso a necessidade de checar essas informações com antecedência.

  1. Zoneamento – áreas rurais

Se caso ocorrer da sua gleba estar localizada em um perímetro rural, será preciso urbanizar o local ao redor e viabilizar o projeto de empreendimento.

Esse processo de urbanização pode ser feito antes de se efetuar a compra do terreno. Porém, acrescente este fator ao seu projeto e seu planejamento para que tudo saia da maneira correta. E não se esqueça de conferir os documentos exigidos!

  1. Demanda

 Em último lugar, outro condicionante que determina o que é uma gleba ideal é a demanda de pessoas no local.

Avaliar se há demanda naquela região é indispensável para o sucesso de qualquer empreendimento. Comece pesquisando se próximo à sua gleba existem serviços ou comércios que impulsionem a frequência de pessoas ali.

Outro fator que prepondera neste sentido é o pensamento a longo prazo. Você não pode avaliar a demanda levando em consideração o que há ali neste momento, afinal, seu projeto de empreendimento levará tempo para ficar pronto.

Portanto, faça essa análise considerando um período de 2 a 4 anos. O que poderá ter ali neste meio tempo que impulsione e valorize a região?

Desmembramento e unificação

Mesmo que esses dois processos sejam feitos a partir do lote, eles também são parte do conceito de o que é uma gleba.

A unificação é o processo no qual dois ou mais lotes são vinculados em um só para o aumento da área a ser loteada. 

Já o desmembramento acontece quando o terreno é dividido em outras áreas de acordo com a metragem mínima exigida na região.

Tanto a unificação, quanto o desmembramento precisam ser feitos conforme as leis e requisitos locais, respeitando suas exigências e apresentando documentação e projeto adequado.

Conclusão

Para finalizar, entender o que é uma gleba vai muito além de somente saber seu conceito. Estar atento às condições exigidas para seu empreendimento ter sucesso é indispensável. 

Mas se você está com plano de empreender no mercado imobiliário, além de ficar de olho no seu projeto, é importante conhecer as tendências digitais para o setor.

Por isso, fizemos este artigo explicando quais são elas. Não deixe de conferir!