Como fazer um estudo de viabilidade para destacar seu loteamento?

Como fazer um estudo de viabilidade para destacar seu loteamento?

Antes de um loteamento ser lançado, existe uma série de etapas anteriores até chegar ao seu lançamento e, posteriormente, a comercialização. Neste artigo, vamos abordar como fazer o estudo de viabilidade, parte inicial e fundamental de qualquer empreendimento imobiliário.

O que é estudo de viabilidade

Fazer o estudo de viabilidade é, basicamente, realizar uma projeção financeira do futuro empreendimento. Esse estudo leva em consideração alguns dados relevantes do projeto para conseguir dar andamento nele.

Além disso, com o estudo de viabilidade é possível obter uma margem da área comercializável. Assim, mesmo que ao longo do projeto essa área mude, provavelmente será para um pouco acima ou um pouco abaixo da margem.

Por que ele é importante?

Ao fazer um estudo de viabilidade, é necessário ter em mente que este processo nada mais é que um planejamento e com resultados a longo prazo do futuro negócio. 

No mercado imobiliário, as empresas do setor precisam estar atentas e preparadas para possíveis contratempos. Ainda mais se tratando de grandes investimentos, que trabalham com o sonho de muitas pessoas, um bom plano de ações garante que tudo ocorra da melhor maneira possível.

Nesse sentido, o estudo de viabilidade de um loteamento ou empreendimento imobiliário é a chave principal do sucesso e dos resultados esperados, destacando e definido seus diferenciais no mercado. Ele é a ferramenta ideal que permite visualizar as etapas do projeto. 

Como e quais passos para realizar esse estudo

Quando se realiza um estudo de viabilidade, ele deve passar por todos procedimentos cabíveis dentro da projeção de loteamento: os arquitetônicos, topográficos, legais, financeiros e comerciais.

Isso quer dizer que isso demanda tempo, atenção, detalhamento e, principalmente, profissionais e empresas especializadas para assegurar a implantação do negócio e seu posterior sucesso.

A seguir, vamos explicar quais são os principais pilares ao fazer um estudo de viabilidade. Confira!

1) Definir as métricas do estudo

O que será considerado na análise? Quais os aspectos presentes para fazer um estudo de viabilidade?

Esta etapa consiste, como já mencionamos anteriormente, em levantar todos os indicadores necessários para a formular do estudo. Nele, devem ser considerados:

– Viabilidade legal e jurídica: leis e exigências jurídicas em âmbito nacional e regional que influenciam diretamente no projeto;

– Viabilidade técnica e ambiental: características físicas e topográficas da região/área que são necessárias e/ou podem influir na demanda do projeto;

– Viabilidade comercial e de mercado: pontos relevantes que podem ser decisivos no lançamento e comercialização do loteamento, como potencial de valorização;

– Viabilidade financeira: distribuição de custos nas etapas do projeto de empreendimento imobiliário.

Dito isso, agora vamos entrar com mais detalhes nos indicadores definidos para o estudo.

2) Área do loteamento

O segundo passo ao se fazer o estudo de viabilidade é definir a área. O empreendedor, ao planejar seu projeto, de acordo com as características da região, agora precisa escolher a área ideal e que caiba às suas necessidades.

Essa área (chamada de gleba que, após registrada, se torna um lote) deve obedecer às diretrizes da região, bem como a Lei nº 6.766/79. Isso porque, pode acontecer do projeto exigir um parcelamento ou unificação, por isso a importância de se conhecer a fundo a situação da gleba em questão.3)

3) Localização e infraestrutura

Bastante relacionado ao item anterior, a localização é um fator decisivo no estudo de viabilidade já que pode interferir não só na parte técnica, como na parte comercial. 

Nesse passo, entram a análise da condição topográfica e ambientais da gleba: solo, aclive, declive, incidência de luz solar, presença de áreas de preservação ou mananciais. Não se pode esquecer de constatar a existência de estação de tratamento de esgoto, rede de coleta de lixo, rede elétrica, pavimentação etc.

Além disso, quando se trata de potencial de valorização da localização, fazer um estudo de viabilidade indica se no entorno existem estabelecimentos, vias e acesso que podem valorizar ou não o empreendimento.

4) Análise da legislação e burocracia local

Assim como quaisquer outros setores, o mercado imobiliário também é regido por leis que estabelecem alguns requisitos para lotear uma área.

Não somente levantar as exigências legais a nível nacional, é preciso conhecer qual é a legislação do município em que o lote vai estar localizado. Isso porque, cada área tem sua especificidade, de acordo com suas diretrizes.

Outra questão é conhecer as burocracias! Isso é extremamente necessário, pois quanto mais se conhece, menos contratempos terão no caminho. Portanto, ao fazer um estudo de viabilidade, considere quais os documentos, registros e instituições burocráticas estão legalmente envolvidas no projeto.

5) Análise do mercado local

Não adianta fazer um estudo de viabilidade com todas os aspectos técnicos detalhados se ele não atende ao mercado local.

Sem considerar uma pesquisa mercadológica e econômica, o loteamento pode se tornar completamente inviável e ficar somente no plano das ideias.

Aqui, é necessário levantar quem é o público-alvo, poder e capacidade de compra, tendências de comercialização imobiliária da região, o potencial de aquecimento do comércio (a médio e longo prazo) para o empreendimento em questão.

Dessa forma, os dados da margem de custo e retorno sobre o investimento ficam mais assertivos e concretos, identificando também riscos e seguranças aos decisores.

  1. Análise de custos

Ao projetar a viabilidade do negócio, o empreendedor não deve se esquecer de que todo o processo demanda custos – e que, ao longo dele podem surgir aqueles inesperados!

Logo, dentro de como fazer o estudo de viabilidade e implementação do negócio, se deve considerar estimativas da infraestrutura, terreno, licenciamento, documentos, registros, marketing, impostos, taxas, comissões, equipe, investimentos e assim por diante.

Conclusão

Vimos que planejar um empreendimento demanda trabalho. Porém, este tipo de trabalho é essencial para que se diminuam as possibilidades de ameaças ao negócio.

Fazer o estudo de viabilidade de loteamento é um item que qualquer incorporadora, loteadora e empreendedor precisam considerar em seus projetos. É ele que vai nortear a obra, as vendas e o sucesso.

Além de tudo, este estudo oferece cenários e perspectivas de lucro e riscos ao negócio, abrindo a possibilidade ao empreendedor e a empresa responsável de se prevenir dos fatores negativos. 

Ainda nesta questão de viabilizar projetos imobiliários, separamos este conteúdo que explica com detalhes como registrar e legalizar um loteamento. Não deixe de ler!